Wie der Untergang von Evergrande Chinas Immobilienkrise signalisierte

[1/5]Das Firmenlogo ist am Hauptsitz der China Evergrande Group in Shenzhen, Provinz Guangdong, China, am 26. September 2021 zu sehen. REUTERS/Aly Song/File Photo erwerben Lizenzrechte

SHANGHAI/HONGKONG, 31. August – Am Anfang folgte Hui Ka Yan einer einfachen Formel. Kredit aufnehmen, um Land zu kaufen. Verkaufen Sie Häuser auf dem Gelände, bevor sie gebaut werden. Verwenden Sie das Geld, um Kreditgeber zu bezahlen und das nächste Immobilienprojekt zu finanzieren.

Zwei Jahrzehnte lang, beginnend Mitte der 1990er Jahre, war dieser Ansatz enorm lukrativ, da die Immobilienpreise in China in die Höhe schossen. Es verwandelte Hui, einen ehemaligen Mitarbeiter der Stahlindustrie aus einem ländlichen Dorf, in Chinas reichsten Mann. Und es verwandelte sein Unternehmen, die China Evergrande Group (3333.HK), in ein riesiges Immobilienimperium.

Doch als Evergrande zunehmend verschuldet wurde, griff das Unternehmen auf immer unorthodoxere Strategien zur Kapitalbeschaffung zurück.

Laut einem ehemaligen Mitarbeiter und einem von Reuters überprüften Unternehmensdokument ermutigte mindestens eine Tochtergesellschaft von Evergrande im Jahr 2016 einige Mitarbeiter, Finanzprodukte von der Vermögensverwaltungseinheit der Gruppe zu kaufen, was zur Finanzierung der Immobilienentwicklung beitrug. Der ehemalige Mitarbeiter sagte, einige Leute seien aufgefordert worden, bis zur Hälfte ihres Gehalts für solche Produkte auszugeben.

Reuters hat herausgefunden, dass das Anwerben von Mitarbeitern um Gelder nur eine von mehreren ungewöhnlichen Praktiken des Unternehmens war, bevor es im Jahr 2021 unter der Last von Hunderten Milliarden Dollar Schulden an den Rand eines katastrophalen Zusammenbruchs geriet. Dieser Bericht über den Aufstieg und Fall von Hui und Evergrande basiert auf Interviews mit mehr als 20 Personen, die für den Tycoon oder in seinem Unternehmen gearbeitet haben. Alle sprachen unter der Bedingung der Anonymität.

Evergrande sagte, Hui sei für ein Interview nicht verfügbar. Weder der Gründer noch das Unternehmen antworteten auf schriftliche Anfragen nach Kommentaren, unter anderem dazu, ob Mitarbeiter zum Kauf von Finanzprodukten ermutigt wurden, zu Huis Führungsstil, zu den Geschäftspraktiken des Unternehmens und zu den Herausforderungen, mit denen es konfrontiert ist.

Hui war ein ehrgeiziger Geschäftsmann, der gegenüber seinen Mitarbeitern anspruchsvoll, charismatisch gegenüber Gläubigern und manchmal selbstgefällig sein konnte. Laut vier ehemaligen Mitarbeitern und einer mit dem Unternehmen vertrauten Person hatte er ein Team weiblicher persönlicher Assistentinnen, von denen zumindest einige vor allem wegen ihres Aussehens eingestellt wurden.

Die Geschichte von Evergrande enthüllt auch das Innenleben eines chinesischen Immobilienriesen, von den aufregenden Tagen explodierender Immobilienpreise bis zum steilen Niedergang des Unternehmens, als erzürnte Privatanleger seine Büros stürmten. Der Handlungsbogen des Unternehmens zeichnet auch die Geschicke des breiteren chinesischen Immobilienmarktes nach, der ein wichtiger Wachstumstreiber der zweitgrößten Volkswirtschaft der Welt ist – aber jetzt ein Anker ist, der diese Wirtschaft nach unten zieht.

Analystenschätzungen zufolge sind Unternehmen, auf die 40 % der chinesischen Hausverkäufe entfallen, seit Mitte 2021 zahlungsunfähig. Häuser blieben unvollendet. Lieferanten wurden nicht bezahlt. Und einige der Millionen Chinesen, die ihre Ersparnisse in immobiliengebundene Vermögensverwaltungsprodukte investieren, stehen vor der Gefahr, ihr Geld nicht zurückzubekommen.

Die Immobilien von Evergrande wurden „als spekulative Investition und nicht als Wohnraum verkauft“, sagte Anne Stevenson-Yang, geschäftsführende Direktorin bei J Capital Research in den Vereinigten Staaten, die Analysen durchführt und Short-Investitionspositionen oder Wetten auf eine Aktie eingeht Abfall. Die Leute kaufen sie, weil sie glauben, dass der Wert steigen wird, „also wird das Vertrauensspiel offensichtlich nur funktionieren, solange die Leute weiter kaufen.“

Das Vertrauen der Öffentlichkeit schwindet. Chinas Immobilienmarkt wurde in den letzten Wochen erneut erschüttert, als ein anderer großer Entwickler namens Country Garden (2007.HK) Zahlungen für zwei US-Dollar-Anleihen versäumte und versuchte, die Rückzahlung einer privaten Onshore-Anleihe zu verzögern.

Die Probleme von Evergrande lassen nicht nach. Der angeschlagene Entwickler hat Umstrukturierungsbedingungen für seine Offshore-Schulden vorgeschlagen und kürzlich die Genehmigung eines US-Gerichts für den Plan beantragt. Evergrande sagte, der vorgeschlagene Umstrukturierungsplan werde seine Offshore-Schulden lindern und dem Unternehmen helfen, den Betrieb wieder aufzunehmen.

Am Sonntag meldete Evergrande Verluste von 33 Milliarden Yuan (4,53 Milliarden US-Dollar) für die erste Jahreshälfte, verglichen mit einem Verlust von 66,4 Milliarden Yuan im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Die Aktien von Evergrande fielen am Montag um 79 %, nachdem der Handel nach einer 17-monatigen Aussetzung wieder aufgenommen wurde, wodurch 2,2 Milliarden US-Dollar des Marktwerts des Unternehmens verloren gingen.

Für den 64-jährigen Hui hat der Niedergang des Unternehmens Dutzende Milliarden Dollar seines persönlichen Nettovermögens zerstört und einen hektischen Verkauf von Unternehmensvermögenswerten erforderlich gemacht, um zur Schuldentilgung beizutragen. Auch das Unternehmen steht vor einem rechtlichen Angriff: Evergrande gab an, dass es bis Juni mehr als 2.200 Klagen mit einer Gesamtsumme von etwa 535 Milliarden Yuan (73,40 Milliarden US-Dollar) potenzieller Haftung gegeben habe.

Die sich verschärfende Schuldenkrise im chinesischen Immobiliensektor stellt Präsident Xi Jinping und seine politischen Entscheidungsträger vor eine große Herausforderung, da die Wirtschaft des Landes bereits unter der schwächeren In- und Auslandsnachfrage leidet. Chinas Wirtschaftsleistung wuchs im zweiten Quartal nur langsam.

Die Angst vor einer Ansteckung des Finanzsektors des Landes und der gesamten Wirtschaft belastet die globalen Märkte.

Das Informationsbüro des chinesischen Staatsrates, das im Auftrag der Regierung Medienanfragen bearbeitet, lehnte eine Stellungnahme zum Immobilienmarkt und zum Schicksal von Evergrande ab. Die Wohnungsbaubehörde und das Finanzministerium reagierten nicht auf Kommentaranfragen.

Einer Biografie zufolge wuchs Hui bei seiner Großmutter in einem ländlichen Dorf in der Provinz Henan auf.

Er gründete Evergrande im Jahr 1996, als China sein System staatlicher Wohnungen abbaute und sich schnell urbanisierte. Damals lebte etwa ein Drittel der Chinesen in Städten. Mittlerweile sind es etwa zwei Drittel.

Die lokalen Behörden hatten einen Anreiz, den Wohnungsbau durch Unternehmen wie Evergrande zu fördern. Peking erhöhte Mitte der 1990er Jahre den Anteil der von der Zentralregierung eingenommenen Steuern erheblich. Der Anteil der Kommunalverwaltungen schrumpfte, ihre Verantwortung für die Erbringung von Dienstleistungen wurde jedoch nicht entsprechend reduziert. Um ihre Kassen aufzufüllen, verkauften die Kommunalverwaltungen Grundstücke an Bauträger, um so Einnahmen zu erzielen.

Hui nutzte diese Nachfrage. Der Biografie zufolge kaufte er das Land für sein erstes Entwicklungsprojekt 1996 für 5 Millionen Yuan und nahm dabei mehr als die Hälfte des Betrags auf. Laut der Website von Evergrande verkaufte er den ersten Komplex im folgenden Jahr für 80 Millionen Yuan.

Nach Angaben des Unternehmens war Evergrande bis 2009 auf mehr als 20 Städte ausgeweitet.

Als Hui 2009 die Aktien von Evergrande in Hongkong an die Börse brachte, brachte das Unternehmen umgerechnet 729 Millionen US-Dollar ein. Der Deal brachte Hui, der damals etwa zwei Drittel des Unternehmens besaß, Milliarden von Dollar ein.

Im Jahr 2013 war Hui auf dem Vormarsch. Er wurde zum Mitglied eines der renommiertesten politischen Gremien Chinas gewählt, des ständigen Ausschusses der Politischen Konsultativkonferenz des Chinesischen Volkes. In diesem Jahr gewann Guangzhou Evergrande, die Fußballmannschaft, über die das Unternehmen drei Jahre zuvor die Kontrolle übernommen hatte, den wichtigsten Vereinswettbewerb des asiatischen Fußballs.

Als er in Hongkong war, verkehrte er mit den Immobilienmagnaten der Stadt, spielte Karten und schloss mit ihnen Investitionsverträge ab, berichten drei Personen, die über die Treffen Bescheid wussten. Hui aß im Hongkonger Elite-Mitglieder-Club Dynasty Club und genoss chinesische Köstlichkeiten wie Vogelnestsuppe und Haifischflossensuppe, sagte eine mit dem Unternehmen vertraute Person.

Während Hui in den Boomjahren Geschäftsleute in einem Clubhaus in Evergrandes Büro in Guangzhou bewirtete, warf er mindestens zweimal Bargeld zur Unterhaltung und sah zu, wie seine Assistentinnen die Scheine vom Boden aufhoben, sagte eine Person, die früher für ihn gearbeitet hatte.

Hui und Evergrande antworteten nicht auf Fragen von Reuters zum Lebensstil des Gründers.

Auch als Evergrande expandierte, blieb Hui auf allen Ebenen engagiert.

Er werde allen Landerwerben zustimmen, sagte ein ehemaliger Mitarbeiter, der in einem der Regionalbüros von Evergrande arbeitete. Hui half bei der Gestaltung von Werbeslogans, sagten zwei der Personen, mit denen Reuters sprach. Er legte besonderen Wert auf Schriftarten und Schriftgrößen, so die Person, die früher für ihn gearbeitet hatte. Und Hui forderte die Mitarbeiter auf, Mitarbeiter für geringfügige Verstöße zu bestrafen, so die Person, die früher für ihn gearbeitet hatte, und die Person, die mit dem Unternehmen vertraut war, unter anderem wegen mangelnder angemessener Kleidung.

„Alles war von oben nach unten erledigt. Niemand hinterfragte, was Hui gesagt hatte“, sagte ein ehemaliger Mitarbeiter.

Die Unternehmenskultur spiegelte sich in einem Video wider, in dem Hui an einem Basketballspiel des Unternehmens teilnahm und im April 2020 auf eine Sharing-Plattform hochgeladen wurde. Während Hui wiederholt den Ball schießt, wird er von gegnerischen Spielern kaum herausgefordert. Reuters konnte das Filmmaterial nicht unabhängig überprüfen.

Für diejenigen, die Huis Stil akzeptierten, gab es einen klaren Vorteil: großzügige Bezahlung. Laut der Beschäftigungsdaten-Website Maimai.cn betrug das durchschnittliche Gehalt bei Evergrande im Jahr 2018 15.666 Yuan (2.149,38 US-Dollar) pro Monat. Das war nach offiziellen Angaben etwa das Dreifache des Monatsdurchschnitts im Immobiliensektor.

Einige Mitarbeiter der Kapitalabteilung von Evergrande kassierten lukrative Prämien für die Sicherung von Krediten bei Banken oder anderen Kreditgebern, wobei Teams bis zu 1 % des geliehenen Betrags verdienten, sagte ein ehemaliger Mitarbeiter und eine mit dem Unternehmen vertraute Person. Die Prämien seien dann im Team aufgeteilt worden, sagte der ehemalige Mitarbeiter.

Im Jahr 2016, als die Immobilienpreise in China stark anstiegen, überholte Evergrande seinen Hauptkonkurrenten und wurde gemessen am Umsatz zum landesweit größten Bauträger. Die Landreserven des Unternehmens erreichten 312 Millionen Quadratmeter, eine Verdoppelung nur zwei Jahre zuvor.

Der Aktienkurs von Evergrande lag 2017 bei über 30 HK$, mehr als dem Siebenfachen des Börsengangpreises von 2009. Laut der Zeitschrift Forbes wurde Hui zum reichsten Mann Asiens, mit einem geschätzten Vermögen von mehreren zehn Milliarden Dollar.

Da Evergrande mit dem Land verschwendet wurde, suchte das Unternehmen nach Möglichkeiten, seine Geschäfte zu finanzieren. In seiner damaligen Internet-Abteilung, HengTen Networks, ermutigte das Unternehmen einige Mitarbeiter, in die eigene Tasche zu greifen und die Vermögensverwaltungsprodukte der Gruppe zu kaufen.

Das von Reuters überprüfte Dokument vom Mai 2016 listet mehr als ein Dutzend Personen auf, bei denen festgestellt wurde, dass sie eine Quote für den Kauf von Evergrande-Finanzprodukten nicht erfüllt haben. Eine handschriftliche Notiz auf dem Dokument beschreibt die Situation als „ernst“ und besagt, dass die Prämien gekürzt würden, wenn diese mehr als ein Dutzend Personen ihre Quoten nicht erfüllen würden.

Das Management habe daraufhin einige Prämien gekürzt, sagte der ehemalige Mitarbeiter, der bei HengTen gearbeitet hatte. Die mit dem Unternehmen vertraute Person, die über Huis Essgewohnheiten in Hongkong sprach, sagte, dass Ziele für den Kauf von Finanzprodukten bei Evergrande weit verbreitet seien und dass Mitarbeiter bestraft würden, wenn sie ihre Quoten nicht einhielten.

In einer kürzlich an der Börse eingereichten Meldung sagte Evergrande, dass es im Laufe der Zeit etwa 92,1 Milliarden Yuan (12,64 Milliarden US-Dollar) durch den Verkauf von Vermögensverwaltungsprodukten gesammelt habe und dass bis Ende 2022 etwa 34 Milliarden Yuan (4,66 Milliarden US-Dollar) nicht bezahlt seien Kapital und Zinsen für solche Produkte.

Während es für chinesische Entwickler üblich sei, durch den Verkauf von Vermögensverwaltungsprodukten Mittel für Immobilienprojekte zu beschaffen, sei es ungewöhnlich, Mitarbeiterprämien an den Kauf solcher Produkte zu knüpfen, sagten zwei Brancheninsider.

„Man kann profitabler aussehen, aber es ist ein künstlicher Aufschwung“, sagte Kelly Richmond Pope, forensische Buchhalterin und Professorin an der DePaul University in Chicago.

Evergrande Wealth, eine Einheit der Evergrande Financial Holding Group der Evergrande Group, reagierte nicht auf Anfragen nach Kommentaren. Auch die chinesische Bankenaufsicht reagierte nicht auf Bitten um Stellungnahme.

Die ganze Zeit über belastete Hui das Unternehmen mit Schulden. Ungefähr zu dieser Zeit begann die Regierung, öffentlich ihre Besorgnis über das Ausmaß der Kreditaufnahme im Immobiliensektor zum Ausdruck zu bringen.

Als Hui im ​​Laufe der Jahre von Investoren und Reportern zu seinen hochverschuldeten Projekten befragt wurde, antwortete er, dass der hohe Umsatz und der Vermögenswert von Evergrande ausreichten, um seine Schulden zu decken.

Er würde auch der regierenden Kommunistischen Partei öffentlich Tribut zollen. „Ohne die gute Reform- und Öffnungspolitik des Landes hätte Evergrande nicht das, was es heute hat“, sagte Hui 2018 in einer Rede bei den China Charity Awards.

Hui, der bereits in andere Geschäftsbereiche expandiert hatte, von plastischer Chirurgie bis hin zu Lebensversicherungen, investierte weiterhin in neue Unternehmungen. Im Jahr 2019 begann er mit Elektroautos.

Anfang 2020 bekräftigte Hui öffentlich sein Versprechen, die Schulden seines Unternehmens „deutlich zu senken“. Aber Evergrande über Wasser zu halten würde deutlich schwieriger werden.

Peking hat nun strenge neue Vorschriften eingeführt, die darauf abzielen, die Finanzierung hoch verschuldeter Entwickler einzuschränken. Im Jahr 2021 begannen die Immobilienverkäufe in China zu sinken, und das harte Vorgehen der Regierung führte zu einer Reihe von Zahlungsausfällen bei Bauträgern, die viele zur Pleite führten.

Bei einem monatlichen Treffen mit den Mitarbeitern im Jahr 2020 bedauerte Hui den Tod einiger seiner japanischen Koi-Karpfen, so eine mit dem Unternehmen vertraute Person. Hui sagte, die Todesfälle seien ein Vorbote von Unglück, sagte die Person.

Da Banken und Investoren bei der Kreditvergabe an Immobilienentwickler vorsichtiger wurden, suchte Evergrande nach alternativen – und teureren – Finanzierungsquellen.

Ein Ort, an dem das Unternehmen Gelder suchte, waren sogenannte Treuhandfirmen, wie Reuters im Jahr 2020 berichtete. Treuhandfirmen wurden als „Schattenbanken“ bezeichnet, weil sie außerhalb vieler Regeln operieren, die für Geschäftsbanken gelten Branche ist kredithungrig. Und sie könnten weitaus höhere Zinssätze verlangen als die streng regulierten Banken.

Als sich die allgemeine Kreditklemme in den Jahren 2020 und 2021 verschärfte, hatte Evergrande aufgrund von Bedenken hinsichtlich ihrer Kreditwürdigkeit Schwierigkeiten, seine lokalen Yuan-Anleihen zu verkaufen. Das Unternehmen habe seine eigenen Mittel verwendet, um die Anleihen über Zweckgesellschaften zu kaufen, sagte ein ehemaliger Mitarbeiter des Finanzteams von Evergrande und eine Person, die mit den Finanzierungsvereinbarungen des Unternehmens vertraut ist. Die Leute sagten, diese Vehikel hätten die Anleihen dann zu einer höheren Rendite oder Zinszahlung verkauft, die die Anleger als dem Risiko angemessen erachten würden.

Manchmal lag der effektive Zinssatz für diese Anleihen bei bis zu 18 %, während er auf dem freien Markt bei 6 % lag, sagte der ehemalige Mitarbeiter des Finanzteams. „Der tatsächliche Preis, den sie für die Finanzierung zahlten, verschlang die Gewinne“, sagte diese Person.

Laut einem Ausschuss unabhängiger Direktoren von Evergrande hat Evergrande auch Kredite umgeleitet, die von seiner börsennotierten Immobiliendienstleistungssparte besichert worden waren, um den betrieblichen und finanziellen Bedarf von Evergrande zu decken. Der Ausschuss untersuchte die Angelegenheit, nachdem Banken im Jahr 2021 Einlagen der Immobiliendienstleistungseinheit in Höhe von 13,4 Milliarden Yuan (1,84 Milliarden US-Dollar) beschlagnahmt hatten.

Im vergangenen Jahr traten drei leitende Angestellte zurück, nachdem eine erste Untersuchung ergab, dass sie an der Umleitung der Kredite beteiligt waren.

„Evergrande hat eine besondere Cowboy-Mentalität“, sagte Stevenson-Yang von J Capital Research.

Weder Hui noch das Unternehmen antworteten auf Fragen dazu, ob Evergrande Zweckgesellschaften zum Kauf und Weiterverkauf von Anleihen nutzte oder zu den Kreditumleitungen. Das Unternehmen gab an, mit der Immobiliendienstleistungstochter über einen Rückzahlungsplan verhandelt zu haben und Maßnahmen ergriffen zu haben, um potenzielle Schwachstellen bei der internen Kontrolle zu beheben.

Bis 2021 beliefen sich die Gesamtverbindlichkeiten von Evergrande auf 300 Milliarden US-Dollar. Das finanziell angeschlagene Unternehmen hatte Schwierigkeiten, Lieferanten zu bezahlen und Häuser fertigzustellen. Die Immobilieneinnahmen gingen zurück.

Evergrande versäumte es auch, Privatanleger für seine Finanzprodukte pünktlich zu bezahlen, was landesweit Proteste auslöste. Im September 2021 kam es in den Büros des Unternehmens in Shenzhen zu chaotischen Szenen, als sich rund 100 verärgerte Investoren in der Lobby drängten, um eine Rückzahlung zu fordern.

Tage später sagte Hui in einem Brief an die Belegschaft, er sei zuversichtlich, dass das Unternehmen „aus seinem dunkelsten Moment herauskommen“ werde.

Aber Evergrande meldete für die Jahre 2021 und 2022 einen Gesamtverlust von 81 Milliarden US-Dollar. Im März letzten Jahres wurde der Handel mit den in Hongkong notierten Evergrande-Aktien ausgesetzt. Hui hat seinen Anteil an dem Unternehmen reduziert und sein persönliches Vermögen ist nach Schätzungen von Forbes nun weniger als ein Zehntel der 36 Milliarden US-Dollar wert, die es auf seinem Höhepunkt im Jahr 2019 hatte.

Evergrande ist dabei, die Genehmigungen von Gläubigern und Gerichten für seinen Offshore-Schuldenumstrukturierungsplan einzuholen. Die Gläubiger sollen sich Ende September treffen, um über den Plan abzustimmen, der es ihnen ermöglichen könnte, bis zu einem Viertel ihrer Schulden zurückzuerhalten.

In einem Brief an die Mitarbeiter im Januar bezeichnete Hui 2023 als „entscheidendes Jahr“ und versprach, seine Gläubiger zurückzuzahlen und Projekte umzusetzen.

Allerdings begann das Jahr für ihn nicht gut. Eine von Gläubigern beschlagnahmte Villa in Hongkong wurde im März zum Verkauf angeboten. Sein geschätzter Wert: Rund 112 Millionen US-Dollar.

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(1 $ = 7,2885 chinesische Yuan Renminbi)

Berichterstattung von Engen Tham in Shanghai und von Julie Zhu und Clare Jim in Hongkong. Zusätzliche Berichterstattung des Shanghai Newsroom. Bearbeitung durch Cassell Bryan-Low

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